Uuden kodin kääntämisessä on uskomattoman paljon rahaa, jos saat sen oikein. Itse asiassa voit helposti ansaita 25 000 dollaria tai enemmän per flip ja tehdä sen alle 90 päivässä. Muista kuitenkin, että menetät myös paljon tai enemmän, jos lasket mahdollisuuden väärin. Uusien talojen kääntäminen voi olla tapa ansaita suuria summia epätavallisella tavalla, mutta se vaatii myös tutkimusta, kovaa työtä ja terveellistä riskiä.
Askeleet
Osa 1/4: Määrittäminen, onko talon kääntäminen oikea sinulle
Vaihe 1. Varmista, että sinulla on tarpeeksi ylimääräistä rahaa
Uusien talojen kääntämiseen liittyy itse asiassa asunnon tai kiinteistön ostaminen. Joten sen lisäksi, että lisäät toisen asuntolainan kuukausittaisiin kuluihisi, joudut todennäköisesti myös tekemään käsirahaa. Toivottavasti myyntihintasi kattaa nämä kulut. Siitä huolimatta tarvitset suuren määrän käteistä ja joustavan kuukausibudjetin, jotta voit aloittaa talojen kääntämisen.
Ne ovat myös muita kuluja, kuten apuohjelmia ja veroja. Kun myyt talon, sinun on myös maksettava myyntivoittovero voitosta
Vaihe 2. Hallitse odotuksiasi
Onnistuneet räpylät eivät yksinkertaisesti osta ja myy taloja tekemättä välitöitä tai markkinointia. Ymmärrä, että sinun on panostettava työhön ja kustannuksiin, jotta voit tehdä muutoksia taloon monissa tapauksissa. Toisissa haluat välttää kiinteistönvälittäjän palkkiot ja yrittää myydä talon itse, mikä vaatii markkinointia ja jalkatöitä. Varmista, että olet valmis panostamaan tähän työhön.
Vaihe 3. Varmista, että sinulla on tarpeeksi vapaa -aikaa
Tämä ei ole viikonlopun harrastus, vaan kokopäivätyö. Useimmissa tapauksissa sinun on suunniteltava huolto, valvottava lisäysten tai muutosten rakentamista ja käsiteltävä muita talon kanssa syntyviä ongelmia. Sinun on myös näytettävä talo potentiaalisille ostajille itse, jos et aio käyttää kiinteistönvälittäjää. Olisi vaikeaa ajoittaa kaikki tämä toiseen kokopäivätyöhön.
Vaihe 4. Osaa käsitellä riskejä ja epäonnistumisia
On todennäköistä, että teet ainakin muutaman virheen, kun aloitat talojen kääntämisen. Nämä virheet voivat maksaa sinulle tuhansia tai kymmeniä tuhansia dollareita. Lisäksi voi tapahtua onnettomuuksia, jotka maksavat tuhansia, tai asettaa nykyisen projektisi taaksepäin viikkoja tai kuukausia. Jos olet sellainen henkilö, joka ei voi ajatella ja toimia järkevästi näinä stressin aikoina, talon kääntäminen ei ehkä ole sinua varten.
Osa 2/4: Kiinteistön etsiminen
Vaihe 1. Tutustu kodin tai asunnon ostamiseen
Jos olet jo tehnyt sen, tiedät jo prosessin ja sen toisen luonteen. Jos et ole koskaan ostanut asuntoa, ota yhteyttä kiinteistönvälittäjään. Kun ostat asuntoa, sinun on tunnettava muutama vaihe. Yleensä tämä prosessi sisältää tarjouksen tekemisen, asuntolainan saamisen, ehtojen poistamisen ja hallussapidon.
Voit myös ohittaa alkuperäisen myynnin kokonaan ostamalla omat tontit ja rakentamalla niihin omat kotisi myydäksesi. Tässä prosessissa voit joko rakentaa kodin itse tai palkata rakentajan tekemään sen puolestasi. Nämä kaksi prosessia ovat vastaavasti tunnettuja teknisiä ja mukautettuja rakenteita
Vaihe 2. Tutki alueesi markkinaolosuhteita
Keskustele kiinteistönvälittäjien kanssa siitä, kuinka paljon volyymia ja kotitarvetta he kokevat. Voit myös etsiä asuntoraportteja paikallisesta sanomalehdestäsi.
- Asuntomarkkinat ovat kuin osakemarkkinat, koska niillä on sekä "härkä" että "karhu". Asuntomarkkinoiden vaihtaminen syklistä toiseen voi kestää vuosia ja vuosia. Tämä tarkoittaa sitä, että kiinteistöillä voi olla joko "suuri kysyntä" tai "alhainen kysyntä" milloin tahansa.
- Jos alueellasi on tällä hetkellä "alhainen kysyntä" asunnoille, asuntojen kääntäminen on paljon haastavampaa tai ainakin vähemmän kannattavaa.
- Jos haluat todella aloittaa kääntämisen, mutta huomaat, että paikalliset asuntomarkkinat eivät ole kypsiä sille, harkitse siirtymistä alueelle, jolla on aktiivisemmat markkinat. Tutki kuumimpia markkinoita verkossa. Joillakin alueilla hintojen nousu on dramaattista ja ne ovat valmiita käänteisiin investointeihin.
Vaihe 3. Etsi omaisuus
Kun olet päättänyt, että on oikea aika aloittaa uusi projekti, etsi oikea erä budjetillasi. On olemassa useita tapoja tehdä tämä.
- Jotkut ihmiset etsivät ahdistuneita kiinteistöjä. Nämä ovat sellaisia, joita myyjä "epätoivoisesti myy" esimerkiksi syistä, kuten avioero, konkurssi, kuolema, omaisuuden huono kunto tai maksuviivästykset. Myyjän halu myydä antaa sinulle mahdollisuuden neuvotella tontin paremmasta hinnasta.
- Toinen tapa on yksinkertaisesti etsiä kaupunkisi tai kaupunkisi alueet, jotka ovat "uusia naapurustoja", joilla kaikki uudet rakennustyöt ovat käynnissä. Mene sinne ja aja ympäri. Etsi merkkejä rakentajilta, jotka haluavat myydä uuden asuntonsa tai avoimet tontit.
Vaihe 4. Mieti, minkä tyyppisen kodin voit rakentaa kiinteistölle
Tee tutkimus ja selvitä, mikä talon tyyli, koko ja erityispiirteet ovat muodikkaita tai yleisesti myytyjä alueellasi. Katso uusia taloja, joita myydään, ja yritä jäljitellä niiden menestystä. Sinun on ehkä koottava tiimi suunnittelijan ja arkkitehdin kanssa saadaksesi realistisen käsityksen siitä, mitä voit tehdä tietyllä erällä ja budjetilla.
- Yritä suunnitella asuntoja, jotka myyvät keskialueelta ylempään. Tämä tarkoittaa sitä määrää, jolla keskimääräisellä perheellä olisi siihen varaa. Yleensä tämä tarkoittaa noin 200 000–500 000 dollaria alueestasi riippuen. Haluat tuon hintaluokan, koska nämä myyvät nopeimmin, koska väestötiheys on suurin, kun etsit näitä keskitason asuntoja. Se voi olla paljon vähemmän tai paljon enemmän, mutta se on suunnilleen keskiarvo.
- Monissa tapauksissa kodissa on oltava vähintään kolme makuuhuonetta ja vähintään kaksi kylpyhuonetta.
Vaihe 5. Ota yhteyttä rakentajiin "erikoiskoteista"
"Toinen tapa löytää talo on yksinkertaisesti etsiä luettelo alueesi rakentajista. Soita heille kaikille ja kysy heiltä, onko heillä myynnissä" erikoiskoteja ". Näin kutsutaan uutta asuntoa, jolla ei ole todellista omistajaa (muu kuin rakentaja).
- Syy, miksi haluat harkita uuden kodin löytämistä, on yksinkertainen. Se on uudenveroinen, ei tarvitse remonttia. Se näyttää paljon paremmalta ja saat enemmän ihmisiä katsomaan sitä kuin olisit vanhempi koti. Ja marginaalit ovat suurempia. Tämä tarkoittaa sitä, että uusissa kodeissa on "palkkio". Jos henkilö haluaa asua upouudessa kodissa, hänen on maksettava korkeampi hintalappu. Melkein kuin uuden auton ostaminen tontilta, vain että se ei alennu.
- Lisäksi uudet kaupunginosat tarjoavat yleensä enemmän ominaisuuksia ja mukavuuksia, kuten puistoja, puroja, kävelyreittejä jne. Ne ovat mukavampia päivitysten myötä. Kotisi ympärillä on mukavia uusia koteja. Kaikki nämä ominaisuudet yhdistyvät ja helpottavat kodin kääntämistä.
Vaihe 6. Tutki suosikkimahdollisuuksiasi tarkemmin
Ajan myötä kavennat hakua muutamaan kiinteistöön. Tee tässä vaiheessa tutkimusta jokaisesta harkitsemastasi rakentajasta varmistaaksesi, että he ovat hyvämaineisia ja viimeistelevät kodin vaatimustensa mukaan, kuten graniittiset työtasot, 50 unssin matto ja muut tiedot. Varmista, että he tekevät laadukasta työtä, ja tarkista jopa osa muista rakentamistaan kodeista. Jos heillä ei ole muita koteja näytettäväksi sinulle, ole varovainen.
Muista käyttää monilistauspalvelun (MLS) tietoja nähdäksesi naapurustotrendit ja vastaavien talojen keskiarvot. Tämän pitäisi antaa sinulle käsitys talon markkina -arvosta. Käytä palvelua osoitteessa
Osa 3/4: Kiinteistön ostaminen
Vaihe 1. Harkitse kustannuksia
Katso tontin kustannukset, rakentajan palkkiot ja rakennuskustannukset. Sinun on myös otettava huomioon palkkiot, kiinteistöverot ja vakuutukset sekä investointisi rahoituskustannukset. Laske nämä luvut yhteen rakentajasi ja vastaavien projektien lukujen avulla. Voit sitten verrata tätä summaa arvioituun myyntihintaan ja selvittää, voitko saada kohtuullisen voiton talon myynnistä.
Vaihe 2. Kun olet löytänyt suuren ominaisuuden, hyppää sen päälle
Jos tiedät tämän alueen todellisten MLS -vertailujen perusteella, että voit kääntää sen vähintään 25 000 dollarilla enemmän, liiku nopeasti!
Tee heti tarjous. Jos se hyväksytään, annat silti aikaa tutkia rakentajaa ja kodin kuntoa.
Varmista, että tarjouksessa on useita tapoja irtautua sopimuksesta, kuten "rahoitettava". Jos sinulla on ongelma ja sinun on päästävä ulos äläkä sisällytä tällaiseen lausekkeeseen, et voi päästä ulos, jos sinulla on ongelma. Yleisin on yksinkertaisesti "rahoitettava x päivämäärään mennessä". Jos et voi saada rahoitusta siihen mennessä, pyydä pidennystä ehdon päivämäärään
Vaihe 3. Hanki rahoitus
Jotta voit todella ostaa kiinteistön ja aloittaa tai jatkaa rakentamista, sinun on otettava laina. Jos haluat kääntää taloja, sinun on todennäköisesti otettava laina, jolla on korkea korko, koska talon kääntämiseen liittyy luontainen riski. Monissa tapauksissa tämä voi olla jopa 10–12 prosentin vuosikorko.
Hyvä luottohistoria ja pisteet voivat auttaa sinua saamaan paremman koron, mutta monet lainanantajat pitävät lainaa edelleen riskialttiina
Vaihe 4. Poista kodin olosuhteet
Tämä tarkoittaa, että sinun on otettava haltuusi sopimuksen päivämäärä. Tämä tapahtuu kotisi rakentamisen aikana. Joten nyt voit keskustella rakentajan kanssa ja valita ominaisuudet ja värit talon sisä- ja ulkotiloihin. Jos sinulla ei ole kokemusta tämän tekemisestä, ota selvää, onko rakentajalla ammattilainen, joka voi neuvotella kanssasi.
Vaihe 5. Viimeistele koti
Muista seurata rakentajan työtä, kun he viimeistelevät kodin teknisten tietojen mukaan. Saatat haluta kuulla muita kirjoja tai asiantuntijoita kodin viimeistelyssä, etenkin ensimmäisten tuotteiden osalta. Haluat lisätä näkyviä ylellisiä viimeistelyjä uhraamatta liikaa budjettiasi.
- Valitse "kaikki neutraalit värit" tekstuurit, maalit ja materiaalit sekä viimeistelyt, jotka sopivat melkein mihin tahansa makuun. Älä valitse kirkkaita värejä mihinkään. Muista, että "käännät" tätä kotia. Teet sisustuksen "toiselle". Se ei ole se mistä pidät, vaan se mitä väestö pitää - se on "neutraaleja sävyjä" sisältä ja ulkoa.
- Jos et tee mitään muuta, varmista, että keittiö on täydellinen. Tämä on talon tärkein huone monille ostajille. Jos tämä on jo hyvä, katso seuraavaksi kylpyhuoneita.
Osa 4/4: Talon myynti
Vaihe 1. Nyt kotisi on valmis, tee siitä valmis näytettäväksi
Päästä eroon kaikesta roskasta ja mahdollisista rakennusaineista tai laitteista. Tämä koti tulee myyntiin. Tämä tarkoittaa, että sen on oltava "100% sotkuvapaa". Yksinkertainen tapa ymmärtää tämä on mennä mihin tahansa "show -kotiin" omalla alueella ja katsoa, miten he ovat tehneet sisätiloja. Huonekalujen, jos niitä on lainkaan, ei tarvitse olla yhtä hyviä tai hienoja kuin näyttelykodissa.
Älä jätä mitään näkyville. Laita kaikki kaapit, kaapit, laatikot, kellari ja autotalli. Jättäen tärkeimmän olohuoneen siistiksi. Älä myöskään käytä liikaa huonekaluja. Et halua huoneiden näyttävän kiireisiltä. Älä myöskään kiinnitä liikaa valokuvia tai kuvia seinille. Haluat kaiken olevan koskematonta. Koska ostaja haluaa "uuden kodin", älä tee siitä "käytettyä kotia" heille. Tee siitä "show home" heille
Vaihe 2. Listaa koti
Voit myydä sen itse säästääksesi rahaa tai listata sen MLS: ään kiinteistönvälittäjän kanssa. Syy, miksi haluat myydä MLS: n kautta, on se, että alueellasi on tuhansia kiinteistönvälittäjiä, jotka näkevät kyseisen MLS (monilistauspalvelu) -luettelon ja alkavat näyttää kotiasi ehkä jopa "päivittäin". Sinulla on paljon kiinteistönvälittäjiä, jotka kilpailevat asuntosi myynnistä. Vertaa sitä "vain sinä", joka yrittää myydä sitä. Kyllä, luoput palkkiosta, mutta se voidaan ottaa huomioon myyntihinnassa.
- Listaa kotisi kilpailukykyisesti alueella. Kuitenkin ostaessasi asuntoa sinun olisi pitänyt saada sopimus ja olet jo ennakoinut, että voit myydä sen edelleen vähintään 50 000 dollarilla enemmän todellisten markkinaolosuhteiden ja tekemäsi tutkimuksen perusteella.
- Älä yliarvosta sitä tai se ei myy, älä aliarvosta sitä ja jätä rahaa pöydälle. Mutta on parempi alihinnoitella se ja olla vain joustamaton pyytämässäsi hinnassa neuvottelujen aikana kuin ylihinnoitella sitä eikä kukaan tule katsomaan sitä.
Vaihe 3. Kun saat tarjouksen, harkitse tilannetta huolellisesti
Älä koskaan missään tapauksessa ryhdy neuvotteluihin, joissa vaihdat tarjouksia edestakaisin. Jos he antavat sinulle tarjouksen, sinun on aina sanottava heille: "Ajattelen sitä ja otan sinuun yhteyttä tunnin kuluttua". Ota hetki aikaa miettiä sitä. Älä aloita tarjousten kauppaa edestakaisin ostajan kanssa ilman vähintään tunnin aikaa. Yksi asia, jonka voit tehdä, kun olet ostajan kanssa ja he sanovat "entä tämä paljon …", kerro heille: "Okei, otan tarjouksen vastaan ja menen kahville ja palaan yhteen tunti kertoa sinulle ".
Tämä on niin tärkeää, koska he eivät todennäköisesti ole tarjonneet sinulle tarpeeksi, ja nyt haluat vastustaa tarjousta. Mitä voit tehdä, on käyttää tunti laskutarjouksesi jäsentämiseen. Jos esimerkiksi heidän tarjouksensa on melkein mitä haluat, mutta ei aivan, palaa takaisin ja sano jotain "okei, hyväksyn tarjouksesi, mutta en jätä laitteita". He voivat olla kunnossa sen kanssa, ja se muodostaa 5000 dollaria, jonka olisit menettänyt, jos olisit ryhtynyt hätäisiin neuvotteluihin
Vaihe 4. Jatka myyntiä
Asuntosi ostaja haluaa saada määräajan "ehtojen poistamiseksi". Yleensä jos sinulla on tarjous, ostaja suhtautuu asuntoosi vakavasti. Jos he tarvitsevat pidennystä, anna se vain, jos muuta toimintaa on vähän tai ei lainkaan. Mutta jos saat yhä paljon muita tarjouksia kotiisi tai jos sinusta tuntuu, ettet saa niin hyvää kauppaa kuin alun perin ajattelit, älä jatka ehtojen päivämäärää, jolloin tarjous mitätöidään. Näin voit ottaa varmuuskopiotarjouksesi, joka voi olla parempi ja vahvempi.
Yleensä haluat kuitenkin olla mukautuva tässä vaiheessa, jotta kauppa onnistuu. Joten jos he haluavat tuoda perheensä kolmannen kerran, anna heidän tulla katsomaan sitä
Vaihe 5. Etsi seuraava projektisi
Nyt kun ostaja on poistanut ehdot, voit alkaa etsiä uutta kiinteistöä ostettavaksi tai yrittää löytää toisen käännettävän samalla tavalla kuin juuri teit. Sinä päivänä, kun he ottavat haltuunsa, sinun on oltava "ulkona". Sitten pian sen jälkeen, kun he ovat saaneet haltuunsa, saat suuren rasvan palkan myyntivoitosta. Eli jos et siirrä sitä uuteen kotiin, päädyt ostamaan. Yleensä on parasta jättää saamasi tulot kotiin.
Älä nosta rahaa ja mene käyttämään rahaa. On parempi yhdistää vaikutus ja antaa rahojesi mennä töihin, kun olet seuraavan ostoksen yhteydessä, kuin tuhlata se ostoksiin ja ylellisyyteen. Toki, osta itsellesi loma muutamasta suuresta kaupasta, mutta anna loput voitosta mennä töihin seuraavaan kotiin tai muuhun investointiin, jossa se tuo sinulle vielä enemmän rahaa
Vinkkejä
- Tämä on suuri trendi. Mutta se tarkoittaa myös paljon kilpailua. Jos aiot tehdä tämän, muista lukea se hieman. Muista kuitenkin, että suurin osa kodin kääntämisohjelmista, kirjoista ja materiaaleista keskittyy vanhempien ja ahdistuneiden kohteiden kääntämiseen, joista osa saattaa vaatia kunnostusta, ja se on aivan toinen pallopuisto. Siksi sinun pitäisi harkita upouusia asuntoja, joissa rakentaja haluaa vain purkaa pienen voiton. Jotkut rakentajat haluavat vain päästä ulos, tai heidän on "pakko päästä ulos" ja myyvät tappiolla.
- Jos saat paljon ihmisiä katsomaan kotiasi, kuten useita päivässä, saatat olla alihinnoitellut omaisuutesi. Et saisi niin paljon, ellei ehkä hinta ole niin alhainen, että ihmiset ajattelevat, että se on paljon, eikä se ole tavoitteesi. Tavoitteesi on olla "kilpailukykyisesti hinnoiteltu", mutta silti voittaa voittoa.
- Yritä löytää, mitä he kutsuvat kiinteäksi kiinteistöyhtiöksi. He saavat listasi alueesi suosituimmista MLS -palveluista, jolloin muut kiinteistönvälittäjät voivat aloittaa asuntosi myynnin. He kuitenkin veloittavat vain "kiinteän maksun", joka usein säästää noin 40% kiinteistönvälittäjien palkkioissa.
- Kun ostat asunnon, ellet ole jo hyvin perehtynyt sopimusten täyttämiseen ja neuvotteluihin, yritä saada asianajaja ja/tai kiinteistönvälittäjä olemaan läsnä ja työskentelemään puolestasi. Ilman niitä myyjä saattaa yrittää asettaa ehtoja, jotka voivat vahingoittaa sinua, etkä ehkä edes tiedä sitä. Joten haluat muutamia kokeneita ammattilaisia tiimiisi neuvomaan sinua ennen kuin allekirjoitat katkoviivan ostaaksesi tai myydäksesi kodin.
Varoitukset
- Kirjoita toimintasuunnitelma huolellisesti viimeiseen kohtaan asti. Punnitse kaikki edut ja haitat. Kuinka se vaikuttaa kotielämääsi, onko sinulla perhettä, jota ajatella, miten tämä vaikuttaa työhösi, ja onko sinulla varaa odottamattomiin kustannuksiin kiinteistön kantamisesta, kunnes voit kääntää sen?
- Tämä on peruskuva siitä, miten tämä tehdään. Käsittelet suuria summia rahaa ja olet tietyissä olosuhteissa, jotka voivat maksaa sinulle paljon rahaa, jos teet virheen. Toisin sanoen, ole erittäin varovainen. Tämä on tarkoitettu ihmisille, jotka ovat valmiita tekemään läksyjään, pistelemään i -kirjaimia ja ylittämään kaikki t -kirjaimet. Ei niille, jotka aikovat typerästi vain kiirehtiä sisään ja "siivellä sen". Muista, että näillä tarjouksilla on paljon ratsastusta.
