Talon kääntämiseen liittyy suhteellisen edullisen asunnon ostaminen (usein sulkeminen), sen korjaaminen ja myyminen voitolla. Se on yritys, joka sisältää useita riskejä ja joitain mahdollisesti tuottoisia palkintoja. Talon valmistelu markkinoille edellyttää myös paljon kovaa työtä. Jos olet kiinnostunut kodin kääntämisestä, mutta sinulla ei ole paljon rahaa käsirahaa varten, on olemassa muita vaihtoehtoja, joiden avulla pääset asuntomarkkinoille.
Askeleet
Tapa 1/6: Taloutesi arviointi
Vaihe 1. Arvioi riskinsietokykysi
Talon kääntäminen voittoa varten sisältää useita kuluja, mukaan lukien kotimaksu, asuntolaina, korot, kiinteistöverot, kiinteistöjen sulkemiskustannukset, tarkastukset, luvat ja urakoitsijoiden palkkiot. Nämä kustannukset kasvavat nopeasti, ja käännetty talo ei ehkä myy voittoa. Ennen kuin päätät jatkaa talon kääntämistä, sinun tulee kysyä itseltäsi:
- Mitä teet, jos talo ei myydä heti? Olisiko mahdollista käyttää taloa esimerkiksi vuokra -asuntona? Jos sinulla ei ole järkevää varaussuunnitelmaa, jos käännetyn talon myynnissä tapahtuu jotain vikaa, saatat haluta arvioida suunnitelmasi uudelleen.
- Ovatko mahdolliset voitot arvokkaiden tappioiden riskin arvoisia? Vuonna 2015 alle 50 000 dollarin hintaisten talojen tuotto oli negatiivinen. Toisaalta asunnot, joiden hinta oli 100 000 - 200 000 dollaria, tuottivat keskimäärin 44%: n bruttotuoton. Muista, että sellaisen asunnon myyminen, jossa et ole koskaan asunut, voi sisältää myös suuria veroja, jotka voivat alentaa voittomarginaaliasi merkittävästi.
- Kestääkö sijoituskumppanisi mahdollisen tappion riskin?
- Oletko tutkinut paikallisia kiinteistömarkkinoita, uudistamiskustannuksia ja lupia? Jotta voit saada onnistuneen kokemuksen talon kääntämisestä, sinun on perehdyttävä paikallisiin asuntojen hintoihin, koulupiireihin, vastuullisiin urakoitsijoihin ja kiinteistömääräyksiin.
Vaihe 2. Mieti kykyäsi tarjota "hikeä pääomaa" ja tämän työn arvoa
Hikipääoma viittaa siihen arvoon, jonka voit lisätä kotiisi oman työsi vuoksi. Jos olet esimerkiksi taitava katontekijä tai lisensoitu putkimies, voit ehkä tehdä osan kodin korjauksista itse. Tämä vähentää yleiskustannuksiasi ja vähentää lainattavaa rahaa.
- Varmista, että otat huomioon käännetyn talon parissa työskentelemiseen kuluvan ajan. Aikallasi on myös arvoa, ja talon kääntäminen voi joskus viedä kuukausia työtä. Mieti, olisivatko muut ajanviettotavat tuottavampia tai nautinnollisempia.
- Vielä tärkeämpää ovat, pitävätkö rahoitusosuuteen panostavat kumppanit sitä, että hikeillä pääomillasi on arvoa. Jos on, kuinka paljon arvoa verrattuna heidän kovaan käteiseen?
- Muista noudattaa kaikkia paikallisia määräyksiä, kun teet itse kodin korjaustöitä. Keskustele suunnitelmistasi kiinteistölakimiehen tai paikallisten määräysten lautakunnan kanssa, jos tarvitset hyväksynnän rakentamiseen tai korjaamiseen.
Vaihe 3. Tiedä luottotietosi
Jos sinulla ei ole rahaa käännetylle talolle, sinun on otettava laina kattaaksesi alkuperäiset kulut. Riippumatta siitä, kuka on lainanantajasi - kumppani, pankki tai yksityinen lainanantaja - sinun on osoitettava, että sinulla on kyky maksaa laina takaisin. Luottotietosi heijastavat luottotietojasi, kykyäsi maksaa lainat pois ja kokonaisvelkakuormaasi. Mitä parempi luottotietosi on, sitä paremmat mahdollisuudet sinulla on saada laina kohtuulliseen korkoon.
- On olemassa muutamia erilaisia luottoluokitusjärjestelmiä, mutta yleensä luottopisteesi on luku jossain 300-850 välillä. Mitä korkeammat pisteet, sitä parempi luottosi on.
- Saat ilmaisen raportin luottotuloksistasi 12 kuukauden välein osoitteessa
Vaihe 4. Paranna luottotietojasi
Jos luottotietosi ovat liian alhaiset, jotta voit saada lainaa talon kääntämiseen tähtäävälle yritykselle, saatat haluta käyttää jonkin aikaa parantaaksesi luottotietojasi. Tämä voi viedä jonkin aikaa, mutta se voi olla kannattavaa pitkällä aikavälillä. Lisäksi mitä parempi luottotietosi on, sitä todennäköisemmin pystyt selviytymään mahdollisesta menetyksestä talon kääntämisestä. Voit parantaa luottotietojasi seuraavasti:
- Maksa velkasi ajoissa. Jos sinulla ei ole hyvää historiaa velkasi maksamisesta, et voi saada kunnollista lainaa käännetylle talolle.
- Pidä velkataakkasi mahdollisimman pienenä. Vältä luottokortin saldon säilyttämistä, jos voit.
- Käytä luottolimiittejä vain, kun se on ehdottoman välttämätöntä. Älä käytä enemmän luottokortteja kuin tarvitset päivittäiseen elämääsi.
- Suojaa identiteettisi. Valvo luottokorttitapahtumiasi ja luottoluokitustasi varmistaaksesi, ettei varas tai hakkeri ole varastanut henkilöllisyyttäsi. Suorita kohtuulliset turvatoimet suojataksesi tietosi. Älä esimerkiksi kirjaudu verkkopankkiisi, ellet ole suojatussa, salasanasuojatussa verkossa.
Vaihe 5. Keskustele talousneuvojan kanssa
Talousneuvoja voi tarkastella nykyistä taloudellista tilannetta ja auttaa sinua määrittämään, kuinka suuren riskin sinulla on varaa ottaa osana talon kääntävää sijoitusta. Talousneuvoja voi myös auttaa sinua laatimaan suunnitelman kulujen kattamiseksi, vaikka käännetyn talosi myynti kestää kauan tai vaatii lisäkorjauksia.
Vaihe 6. Tee liiketoimintasuunnitelma
Jotta voit kääntää talon onnistuneesti, sinun on tehtävä päätöksesi logiikan ja tutkimuksen, ei tunteiden perusteella. Ennen kuin aloitat lainanantajan löytämisen ja talon ostamisen, sinun on viisasta laatia vankka liiketoimintasuunnitelma. Tämän suunnitelman pitäisi pitää sinut oikealla tiellä viisaan investoinnin tekemiseksi sekä antaa luottamusta mahdollisille lainanantajillesi ja kumppaneillesi, että voit tehdä voittoa. Liiketoimintasuunnitelmasi tulisi sisältää:
- Käännettävän asunnon enimmäishinta.
- Luettelo kysytyistä lähiöistä, joissa kohdistat hakuun. Kiinnitä erityistä huomiota koulupiireihin, naapurustoturvallisuuteen ja palvelujen, kuten kauppojen ja julkisen liikenteen, läheisyyteen.
- Korkein mahdollinen korjaus- ja uudistuskustannus.
- Luettelo luotettavista, kohtuuhintaisista, lisensoiduista urakoitsijoista, jotka voivat suorittaa korjauksia onnistuneesti.
- Kohtuullinen arvio käännetyn kodin korjauksen jälkeisestä arvosta (ARV). Ihannetapauksessa alkuperäinen myyntihinta on enintään 70% kodin ARV: sta.
- Tunne siitä, kuka ostaja on ja mitä hän haluaa. Onko ostaja todennäköisesti eläkkeellä oleva pari? Nuori yrittäjä? Pariskunta lasten kanssa? Naapurustosta riippuen potentiaaliset ostajat saattavat haluta hyvin erilaisia asioita kodista. Mieti, kuka on todennäköinen ostaja ja mitä he saattavat tarvita talostaan. Jos esimerkiksi harkitset kodin kääntämistä naapurustossa, jossa on hyvä koulupiiri, voit harkita muutosta, jossa on mielessä pienet lapset.
- Tietty ostaja. Joissakin tapauksissa saatat pystyä asettamaan ostajan riviin ennen kuin käännät talon. Tässä tapauksessa riskisi ovat paljon pienemmät kuin yleiskustannukset.
- Suunnitelma lainan takaisinmaksusta, jos jokin menee pieleen. Älä käännä taloa, ellet pysty vastaamaan kustannuksistasi, vaikka myynnissä olisi jotain vikaa. Saatat esimerkiksi saada ostaja kaatumaan, tai saatat löytää ongelman kodin perustamisessa. Luo liiketoimintasuunnitelmassasi virhemarginaali ja pohdi mahdollisia tapoja estää asunnon myynnin viivästyminen tai odottamattomat kulut.
Tapa 2/6: Kumppanin löytäminen
Vaihe 1. Etsi sijoituskumppani
Yleisin tapa kokematon talo-räpylät tulla markkinoille on löytää sijoituskumppani. Tämä on erityisen tärkeää niille, joilla ei ole rahaa käsirahaan tai ensimmäisiin korjauksiin. Sijoituskumppani toimittaa osan tai koko aloitusrahaa vastineeksi osasta voittoa.
Voit harkita kumppanin löytämistä, jolla on paljon nestemäistä rahaa, mutta joka ei ole kiinnostunut tekemään asuntotöitä tai kunnostustöitä. Vaikka kumppanisi toimittaa rahaa, sinä annat taitotiedon ja työvoiman
Vaihe 2. Verkostoidu aktiivisesti
Sijoituskumppanin löytämiseksi sinun on kehitettävä useita henkilökohtaisia ja ammatillisia yhteyksiä yhteisöösi. Levitä sanaa, että olet kiinnostunut sijoitusmahdollisuudesta kumppanin kanssa. Joitakin tapoja etsiä mahdollisia kumppaneita ovat:
- Aktiivisten kiinteistösijoittajien tutkiminen. Ota yhteyttä menestyviin, kokeneisiin kiinteistösijoittajiin, jotka saattavat harkita mahdollisuutesi ottamista sinuun.
- Liittyminen kiinteistösijoitusklubiin. Monilla paikallisilla yhteisöillä on paikallisia lukuja kiinteistösijoitusklubeista. Liittyessäsi saat käyttöösi paikallisia, jotka voivat jakaa kiinnostuksen kohteesi ja intohimosi.
- Liittyminen tapaamisryhmään. Meetup -ryhmät ovat sosiaalisia klubeja, joilla on joskus erityisiä teemoja, kuten kiinteistöjä. Käytä tapaamisryhmää sosiaalisen verkostosi laajentamiseen.
- Sanan levittäminen perheen ja ystävien kesken. Keskustele unelmastasi kääntää taloja niiden kanssa, jotka ovat jo sosiaalisessa verkostossasi, kuten perhe, ystävät ja työtoverit. He saattavat saada sinut kosketuksiin muiden kanssa, jotka jakavat kiinnostuksen kohteesi tai jotka haluavat sijoittaa kiinteistöihin.
- Oman kiinteistösijoitusklubin perustaminen. Jos naapurustossasi ei vielä ole kiinteistösijoittajien klubia, voit muodostaa oman luvun. Mainosta Craigslistissa ja tapaamissivustoilla löytääksesi samanhenkisiä ihmisiä.
Vaihe 3. Kysy asianajajalta
Kun aloitat sijoituskumppanuuden, on tärkeää, ettet luota vain suullisiin sopimuksiin. Varmista, että kaikki tapahtumat näkyvät allekirjoitetussa sopimuksessa. Ota yhteyttä liike- tai kiinteistöasiamieheen varmistaaksesi, että molemmat osapuolet ovat tyytyväisiä järjestelyyn. Varmista, että treenaat etukäteen:
- Kuka maksaa mitkä kulut
- Miten voitot jaetaan
- Kuka kattaa mahdolliset velat ja velat
- Kuka suorittaa tiettyjä tehtäviä (kuten vuokraa urakoitsijat)
- Huomaa turvallisuuslakit, jotka säätelevät investointien edistämistä, sekä mahdollisuus sijoittaa oikeusjuttuja, jos tapahtumia ei tapahdu suunnitellusti
Vaihe 4. Ota se yksi kerrallaan
Jotkut kiinteistökumppanuudet toimivat upeasti; toiset epäonnistuvat täysin. Älä sulje itseäsi kumppanuuteen pitkällä aikavälillä ennen kuin tiedät kuinka hyvin teet yhteistyötä kumppanisi kanssa. Ota sen sijaan yksi talo kerrallaan ja arvioi, voiko kumppanuutesi olla vahva ja kestävä. Ota huomioon, toimiiko taloudellinen tuotto odotetusti.
Menetelmä 3/6: Lainan saaminen kovalla rahalla
Vaihe 1. Tutki kovan rahan lainanantajia
Kovan rahan lainaaja on yritys, joka lainaa rahaa yksityishenkilöiltä yhdellä korolla ja lainaa rahaa muille yksityishenkilöille paljon korkeammalla korolla. Monet yritykset ovat erikoistuneet rahoittamaan kiinteistösijoituksia, kuten käännetyt talot. Käytä sosiaalista verkostoasi tai Internet -hakemistoja löytääksesi kovan rahan lainaajan alueeltasi.
Vaihe 2. Tunnista kovarahoisten lainojen lisäkustannukset
Kova rahalaina on luultavasti helpoin laina, joka voidaan turvata ensikertalaiselle, jolla ei ole paljon nestemäistä käteistä. Se on kuitenkin myös yksi riskialttiimmista vaihtoehdoista. Lainalainojen korot ovat yleensä 8-15%korkeammat kuin tyypilliset pankkilainat. Tämä voi vakavasti leikata potentiaalisia voittoja käännetystä talosta.
Vaihe 3. Kerää talousasiakirjasi
Ennen kuin kovan rahan lainanantaja lainaa sinulle rahaa, sinun on annettava heille tärkeimmät tiedot taloudellisesta vakaudestasi sekä suunnitelmasi talon kääntämisestä. He todennäköisesti haluavat tutkia verotietojasi, luottoluokitusta ja palkkatiloja. Pidä asiakirjasi käsilläsi osoittaaksesi lainanantajallesi, että olet heille arvokas sijoitusmahdollisuus.
Vaihe 4. Maksa aluksi 2–10% maksu
Toinen kovarahoisten lainojen lisäkustannus on alkuperäinen maksu, jota usein kutsutaan "pisteiksi". Useimmat maksut ovat 2-10% käännettävän talon asuntolainakustannuksista. Nämä rahat tarjoavat lainanantajallesi jonkin verran turvallisuutta ja osoittavat taloudellisen elinkelpoisuutesi.
Vaihe 5. Käännä talo nopeasti
Useimmat kovarahoiset lainat rajoittuvat kiinteistöjen ostamiseen ja kunnostamiseen tai rakentamiseen, ja ne voivat kestää kuudesta 24 kuukauteen. Lainalainat eivät sovellu pitkäaikaisiin sijoituksiin korkeiden palkkioiden takia. On parasta käyttää kovarahoisia lainoja kiinteistöissä, joissa voit kääntyä nopeasti varmistaaksesi, ettet maksa taivaallisen korkeita korkoja.
Tapa 4/6: Yksityisen lainan vakuuttaminen
Vaihe 1. Harkitse yksityistä lainanantajaa
Yksityinen lainanantaja on henkilö, jolla on rahaa jäljellä ja joka on valmis lainaamaan sinulle rahaa ennalta määrätyllä korolla. Toisin kuin kiinteistökumppani, joka jakaa voitot kanssasi, yksityinen lainanantaja veloittaa sinulta vain koron ennen kuin toimittaa sinulle rahaa. Monissa tapauksissa yksityisen lainanantajan korot ovat alhaisemmat kuin kovan rahan lainanantajan. Yksityisen lainanantajan löytäminen voi kuitenkin olla vaikeampaa.
Vaihe 2. Napauta lainanantajien sosiaalista verkostoa
Monissa tapauksissa voit löytää yksityisen lainanantajan oman sosiaalisen verkostosi kautta. Jos tiedät sukulaisen, ystävän tai työtoverin, jolla on vain nestemäistä rahaa, saatat pystyä lainaamaan nämä rahat ja maksamaan heille korkoa. Ihannetapauksessa kaikki voittavat: lainanantajasi voi ansaita ylimääräistä korkoa ja sinä voit voittaa käännetystä talostasi.
Vaihe 3. Ole tietoinen mahdollisista riskeistä
Jos aiot turvata yksityisen lainanantajan, varmista, että sekä sinä että lainanantajasi olette tietoisia tämän transaktion mahdollisista riskeistä. Mieti, mitä voi tapahtua, jos et hyöty käännetystä talosta. Pystytkö vielä suorittamaan korkomaksusi? Harkitse vaihtoehtojasi ennen kuin haet yksityistä lainanantajaa. Jotta voit säilyttää suhteesi kyseiseen henkilöön, sinun on maksettava hänelle takaisin ajoissa.
Vaihe 4. Muista, että luottamus on avain
Älä hyödynnä yksityistä lainanantajaa, jos haluat jatkaa yhteistyötä heidän kanssaan. Luottamus on yksityisten lainojen keskeinen ainesosa, ja sinun on osoitettava, että voit kestää neuvottelut. Jos onnistut, yksityinen lainanantaja saattaa olla valmis auttamaan sinua rahoittamaan tulevia kiinteistösijoituksia.
Tapa 5/6: Pankkilainan vakuuttaminen
Vaihe 1. Pyydä pankiltasi lainaa
Tämä vaihtoehto esiintyy harvemmin ensimmäisessä talon kääntämisessä, mutta se kannattaa kokeilla. Jos sinulla on hyvä luotto ja vankka liiketoimintasuunnitelma, pankkisi saattaa pystyä antamaan sinulle lainan käännettävän talon ostamista varten. Nämä korot ovat todennäköisesti korkeammat kuin tyypillinen asuntolaina, jonka käsiraha on 20%, mutta ne ovat todennäköisesti alhaisempia kuin monet kovarahoiset lainat.
Pankki lainaa todennäköisemmin rakennusrahoitusta, jos voit antaa kiinteistölle selkeän panttioikeuden
Vaihe 2. Keskustele liiketoimintasuunnitelmasta pankkisi kanssa
Jos sinulla on toivoa saada pankkilainaa, tarvitset kivan liiketoimintasuunnitelman. Muista keskustella tutkimuksestasi pankkisi kanssa nähdäksesi, pitävätkö he sinua kannattavana sijoituksena.
Tapa 6/6: Omien varojen käyttö
Vaihe 1. Arvioi vaihto -omaisuutesi
Vaikka sinulla ei olisi paljon nestemäistä käteistä talon kääntämiseen, sinulla saattaa silti olla omaisuutta, joka voi auttaa sinua saamaan luottolimiittejä halvan kodin ostamista varten. Tutki omaa kotiasi, eläkesi tilejäsi ja luottolimiittejäsi nähdäksesi, voidaanko jotakin näistä hyödyntää käsirahaa varten.
Vaihe 2. Napauta IRA -laitettasi
IRA (Independent Retirement Account) on eläkeväline. Rahan nostamisesta ennen 59,5 -vuotiaita määrätään vakavia veroseuraamuksia. Ensimmäisen asunnon ostajille on kuitenkin poikkeuksia. Voit käyttää jopa 10 000 dollaria IRA: sta asunnon ostamiseen. Keskustele tästä vaihtoehdosta talousneuvojan kanssa varmistaaksesi, että käytät rahat oikein ja et joudu rangaistuksiin.
Muista, että rahan nostaminen IRA: sta voi vahingoittaa tämän eläketilin pitkän aikavälin kasvupotentiaalia. Varo riskejä, jotka liittyvät eläketilien pienentämiseen liian aikaisin
Vaihe 3. Harkitse oman pääoman luottolimiittiä
Kotitalouksien luottolimiitti (tai HELOC) on potentiaalinen vaihtoehto sinulle, jos sinulla on jo kiinteistö. HELOC tarjoaa sinulle nopean käteislähteen, ja sinun on maksettava korkoa vain HELOCilta lainaamastasi rahasta. Esimerkiksi sinulla voi olla HELOC, jonka arvo on 75 000 dollaria. Mutta jos lainaat 10 000 dollaria tästä summasta, maksat vain korkoa 10 000 dollarin summasta.
- Ole erittäin varovainen HELOCin kanssa: jos et maksa lainaasi ajoissa, olet vaarassa menettää kotisi.
- Huomaa, että HELOC -korot voivat olla korkeammat kuin yksityisten lainanantajien lainat.
Vaihe 4. Harkitse luottokorttien käyttöä
Luottokortit ovat toinen nopean käteisen lähde, kunhan aiot maksaa ne pois nopeasti. Luottokorttien korot voivat olla erittäin korkeat 18-20%. Et kuitenkaan vaaranna muita omaisuuksiasi, kuten HELOCin kanssa. Voit harkita luottokorttien käyttöä pienemmän panoksen ostoksiin kodin kääntämisen aikana, esimerkiksi rakennusmateriaalien ostamiseen kodin tavaratalosta.
Vinkkejä
- Laske aina ennen sijoituspäätöksen tekemistä. Hinnasta myös aikasi ja työsi.
- Huomaa, että voit saada paremman tuoton muilla tavoilla, kuten käyttämällä aikaasi ylivuorotyöhön tai sijoittamalla ylimääräiset rahat osakemarkkinoille. Kohtele kiinteistöä vain yhtenä monista vaihtoehdoista: älä lukitse itseäsi kiinteistöön ennen kuin olet harkinnut sitä.
Varoitukset
- On myös erittäin tärkeää olla täysin avoin sijoittajien kanssa ja kertoa heille, että on mahdollista, että he menettävät rahaa sopimuksestasi. Rehellisyys on paras politiikka, varsinkin kun sijoitat muiden rahoja.
- Varo, että kun keräät rahaa mihinkään hankkeeseen, jossa aiot käyttää rahat investointitarkoituksiin, sinun on noudatettava tiukasti liittovaltion ja kuntien ohjeita. Muista neuvotella asianajajasi kanssa ennen kuin alat kerätä rahaa mistään talon kääntämisestä.
- Älä kohtele talon kääntämistä kuin rikastu nopeasti. Vaikka se voi olla tuottoisaa, siihen liittyy valtavia riskejä. Talon kääntäminen on myös kannattavaa vain silloin, kun sijoittajat käyttävät paljon aikaa ja energiaa kiinteistötutkimukseen ja kodin parannuksiin.
- Älä leikkaa kulmia. Palkkaa lisensoidut, vakuutetut urakoitsijat, joilla on hyvä maine. Tarkasta omaisuutesi aina perusteellisesti. Hanki lupa ennen remonttia. Näiden vaiheiden ohittaminen voi johtaa lisäkustannuksiin.
